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为什么看中的楼盘买不到,在武汉竟然还有这些买房技巧!



文 / 武汉裴sir

我是武汉裴sir,武汉楼市宏观和微观资讯分析师,帮你搞清楚楼市各种套路和内幕,实战操作帮你由浅入深理解楼市投资奥秘。

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提问1:专业的房产投资收益是怎么计算的,需要注意哪些事项?

回答1:

买房收益公式 买房赚钱的本质是什么?

一个很简单的公式:

收益=(卖出价-买入价)×持有面积×周转效率(流动性)

通过这个公式的变量,我们就可以轻易地发现,买什么样的房子收益最大。

1)卖出价-买入价。

说明升值空间很重要 投资房子不是越贵越好,也不是地段为王,而是增值空间越大越好。买房投资,不能只看地段,也不能只选贵的。有人十多年前在上海买了汤臣一品,那个时候汤臣一品是8万一平,而今天,是20万一平。十年翻了2.5倍,要知道这可是最好的江景房,地段之王。

但2007年上海房价均价1万,2017年均价5万5,翻了5.5倍。这在股市里叫什么?跑输了大盘。所以,买房赚钱,升值空间很重要。买房实际上就是买价格差,很多时候,你买顶豪,不一定比买老公房赚得多。

2)持有面积。

大房子的优势 涨幅差不多的条件下,持有面积越大,收益越多。所以老破大很受专业投资客欢迎,面积大,不用涨太多,就能赚不少。当然老破大也有老破大的问题。

3)周转效率。

流动性很重要 在各类资产里,房子的流动是相对较差的。不同类型的房子,流动性也分三六九等。在当下的中国,房价基本3年就一轮变化。二手房2年就能卖,不用装修就能出租,租金能抵月供。流动性高,还能产生持续的现金流,买卖周转都很方便,这一点,老破小比老破大更有优势。没有买卖过几套不同面积,不同支撑力区位的房子,是很难体会到流动性的意义的。

(注意,老破小和老破大并非真的让你买又老又破的房子,而是买房圈内的一种俗称,房龄再老一般都不要超过20年,超过了一是不好贷款,二是居住体验差。)

4) 一般情况新房预售到交房,一般都要2年,再持有2年,才达到满二标准,这个过程要4到5年。要是再加上限售政策,就要更长的时间。更惨的是,如果新房没装修的话,不好出租,这期间就不能像二手房一样产生持续的现金流来覆盖房贷。自己装修的话,又要贴上不少成本。而且在这么长的时间内,要么是会浪费一些周期性的机会,没办法及时补充杠杆。要么是出现任何价格下调的风险,没法避险。所以,若你买房的投资目的占50%以上,买二手房比买新房更划算。而老破小,则是比老破大更适合新手的投资标的。

5) 当然,如果你能买到比周边二手房便宜很多的新房,那当然是买新房更佳。前几年武汉的新房二手房有倒挂的,选择新房一手笋更佳,最近新房二手房价格逐步持平了,但是整体而言新房品质设计规划相对更佳,所以具体楼盘还是得具体分析的。

高中时候学的牛顿三大定律,裴sir从来都不去死记硬背三大定律,理解通透融入血液才是最重要的,死套公式是不行的。


提问2:开发老人票,想把母亲(55岁)户口通过投靠迁来武汉,看是否可行,母亲是湖北农村人,签完户口后,若买房的话贷款是否有无问题,因为没有社保,流水也没有收入证明,如何操作为宜?

回答2:

一:父母投靠子女是满足的:

1、男性60周岁以上(含60周岁),女性55周岁以上(含55周岁);

2、夫妻双方退休,一方达到年龄条件的。

二:

1,买(非)网红盘审核不严,商贷1-3k打点问题不大。

2,二手房更没问题,jls 提前打招呼,打理没任何问题。

3,如果还不放心,适当做一下假流水。

4,更专业jls甚至可以网上买假流水(就是做的那种真的需要6个月),查不出来。以上都是实战经验验证了的。

5,再就是接力贷。

6,公积金jls是行不通的,商贷no problem!


提问3:裴sir,才加入你的知识星球,本人一家四口两个小孩,武汉刚需0套,长沙有住房,目前住武汉三年了,户口也过来了,有存款170万,年利率百分之5,一年利息8万左右,本来打算武汉买刚需盘,去年都不敢下手,怕横盘站岗,今年还是不敢下手,不买房利息一年8万到手,目前要是你如何用170万存款?如果买房买一套刚需盘城投联投江南岸,还是两套刚需盘,还是来一套改善盘万科金域国际118户型?还是继续存银行拿利息?今天呆武汉你会如何用170万?

回答3:

一:

农村出身的大学生除了脚踏实地的搬砖,还有提升阶层的办法吗?

这个问题,重点不在如何升阶,重点是前提是我们都是【普通人】。

【普通人】能做什么???

创业,做生意,需要的是死人堆里爬出来的坚韧,组织资源的坚定和智慧;普通人对于规律的掌握,在为人处世这些方面的能力基本都是渣渣,而且大多数人还懒。


而大公司集团的实权高管,高段位圈层传话人, 大多是任人唯亲,二代们的特权,与普通人无关。普通人剩下的,只有积累和赌博两条路。

赌博,99.99%的人注定成为韭菜。

炒股,10个炒股9个亏,又被庄家收割一遍。


看看身边的朋友同事他们是如何赚到人生第一个100万、500万、1000万的?

靠脚踏实地的工作吗,还是靠坚定的选择了在大城市多买几套房?


能积累出千万级财富,帮助你跨越阶层的,普通人只有买房一条路。

但是你觉得买房就都能大赚吗?

你买还建房、买公寓试试,亏得你吐血。

各行各业都是遵从的2/8定律,只有成为行业领域的尖子生,才能跑赢大盘。

二:

你所关注的就是金(钱)本位和房本位,到底哪个增值速度更快的问题。

过去几十年,M2增速(通货膨胀)速度保守是12%以上!

一二线城市的房价涨幅正好又cover住了这个涨幅!

这意味着买房的人每年大概是12%的资产升值的速度! 换言之,金本位的人的资产每年12%的速度贬值, 即便你定存每年5%的收益,也注定要亏损7%的!

你以为这个是巧合吗,不是的!

连热干面都涨了好几倍, 年入二三十万,十年前想都不敢想,现在遍地都是。

房价、物价的上涨的根本就是货币超发和通货膨胀。

三:

选择存钱,长期而言是会被时代和通货膨胀割了资产的韭菜的。

5%的理财收益还可以,

在这几年楼市投资收益相对较难的情况下,还能感觉略微有点胜出的错觉。

为什么?裴sir 拿数据说话!

裴sir 硬生生的统计了这几年武汉整体新房的价格数据,发现新房的整体均价涨幅大概就是10-15%。

对于刚需购房客:

新房神盘逐步清盘,备案价打压持续放水,买入价持续上涨,因为利率上浮资金成本更高,不买房价更高。

对于投资客而言:

买入价上涨,卖出价又因为利率上浮,被挤了水份,卖不出好价格,利率上浮20%,资金成本跟高,收益越来越少。

看M2平均12%的涨幅就知道为何武汉以往是4-5年左右会有一波大涨, 当然这并不意味着每一年都能享受这么大的涨幅。

所以短期你会觉得有赚头,但是长期必然是房本位跑赢金本位的!

所以选择合适的时机把钱换成房,房本位才能锁定阶层,保住财富。

更深层次的原因是房产超过10%的涨幅才能维持楼市产业链,从土地出让,到地铁基建,城市配套发展的运行。

要知道武汉2018年武汉财政收入2900亿, 2018年纯土地出让1381亿,已经占据财政收入的50%了,更何况产业链条后面的房产基建、装修、钢筋水泥、家具、绿化等等太多的行业的发展和就业了。

我们老百姓喜欢存钱的心态,上层人看的是一清二楚,所以楼市政策要维持楼市产业链的稳定就必然会维持房价涨幅超过普通定存,如果你看懂了,你就赢了。

四:

所以170万,我会根据当前自身工作情况,选择买2套房投资,对于多军来说,延迟享受才能在长跑的过程中最终取得胜利。因为裴sir 要的不是面子,也不是场子,我要的是里子,裴sir 注定是苦中作乐的那种人。

如果是自住享受,我觉得万科金域国际118是可以的,区位不错,万科品质,地铁口,汉口武昌,汉阳都还算比较方便的,没有学区溢价,综合不错。

之前裴sir 实地看过这个盘,是自住比较推荐的改善型住房。密度有点高,我记得后面卖的几栋临近铁路,可能会有点影响,可以选择15层以上,稍微会好点。


提问4:裴sir,按照您的提问模板重新描述情况。我和老公都在外地的学校工作,目前有90个预算,月供承受能力1个以内,主要用于投资,若干年后可能回武汉。属于刚需首套首贷,公积金用过两次,应该不能再用了。请问联投光谷瑞园,云玺,中粮,东原,怎么排个序,这些基本都交了资料,时间比较紧,还请裴sir指教!

回答4:

感谢付费提问

1,

纯投资 瑞园门槛低价格有优势,品质一般,性价比高 ,纯投资,资金门槛低很多,你们可能来2套,如果真是纯投资的话。

东原15k精装三环区位5/12号线加持,杨泗港也通车了,投资也可以,区位优势明显。中粮16k毛坯有倒挂性价比高,相比周边精装18-19k有价格优势,中粮首开品质不好确定,毛坯意味着问题不会太多,不足点是有污水处理在附近高层可能受影响尽量层高高一些。中粮和瑞园不走特殊渠道的话很难买,代抢可能还有机会,套路特别深,东原最后2栋了。

2,

自住+投资

其实我个人不是那种追求纯投资属性的,因为我会考虑自己的家庭情况,以及自己的房票,购房能力。

对于炒房客,锱铢必较,家族式炒房,爹妈,岳父岳母80岁了也搬出来刚需首套房票炒房,这种一定是追求性价比第一位的,因为他们根本就不一定住这个房子。

而很多人能买1套就不错了,这时候需要考虑房票,后期卖了换房各种税费操作,还要考虑置换时候改善型购房没有SFSD的资格是否抢得到的问题。

3,综合建议。

所以裴sir建议,非投资客,有一定自住需求的,多花10-20万,让自己和一家人住的舒服,而不是纯粹的一个性价比相对更稳妥。

这就是为什么刚需品质的花山郡、瑞园,虽然性价比高,很多人抢不到,但是很多人也看不上的原因。

所以自住+投资的话,你还得看看你自己在哪里上班,如果在光谷东上班,东原还是太远了。综合而言中粮综合而言优先选择。

4,网红神盘怎么抢?

这些楼盘有些非常难抢,裴sir 星球汇总了几个宏观和微观抢房的诀窍,可以星球搜索获取,公众号部分文章也有介绍,星球是最完善的。

《武汉这些神盘都是怎么交资料的》

《矩阵、明源系统都有哪些后门》

《楼市周期律让投资客大赚几十万!》

《矩阵、明源抢房摇号系统都有哪些后门?》


提问5:裴Sir,请问万科保利理想城市怎么样?纯投资。首付100个以内。

提问5:

首付100个重新淘三环内白沙洲16k左右, 光谷东地铁沿线16-18k左右的, 关山二手房22k左右淘笋。更多优质网红盘,知识星球已经汇总。

保利理想接近4环了,品质可以,区位弱了,首付100个买这个区位不划算。真喜欢万科纯粹考虑自住改善,可以看看白沙洲三环内万科云城,汉阳万科金域国际,万科滨江等。


·  END  ·

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